Если есть козырек при за остеклении балкона - теперь собственнику грозит штраф: новые правила с 1 января

Что грозит владельцам квартир за остекление балкона: новая судебная практика

До недавнего времени собственникам квартир часто удавалось доказать в суде законность остекления своих балконов, если это не угрожало жизни, здоровью людей и не нарушало прочность здания.

Однако в марте 2023 года Верховный суд РФ официально указал, что любое использование общего имущества жилого дома, включая фасады, требует согласия всех собственников помещений данного дома (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, определение ВС РФ № 5-КГ22-150-К2). Это решение привело к резкому изменению судебной практики в спорах, связанных с демонтажем остекленных балконов.

Разберем, какие риски и последствия ожидают владельцев квартир, которые самостоятельно остеклили свои балконы.

Почему суды признают остекление балконов незаконным

За последний год кассационные суды неоднократно отменяли решения, позволявшие сохранить остекление балконов. Причины следующие:

- Если конструкция остекления с козырьком крепится к фасаду дома, это автоматически считается использованием общего имущества дома, так как фасады официально относятся к нему.

- В ряде случаев суды также признают балконную плиту частью общедомового имущества. Соответственно, установка конструкции остекления с козырьком над балконом также приравнивается к использованию общедомового имущества.

На этом основании, если общее собрание собственников дома не приняло решения о согласии на остекление, такие действия признаются незаконными. В результате суд обязывает владельца квартиры демонтировать остекление и вернуть балкон в его первоначальный вид (см.: Первый КСОЮ — дело № 8а-36896/2022; Шестой КСОЮ — дело № 8Г-636/2024).

Какие штрафы и дополнительные расходы грозят собственнику

Если суд принимает решение о демонтаже остекленного балкона, к владельцу квартиры также могут быть предъявлены серьезные финансовые претензии:

- Неустойка за каждый день просрочки выполнения решения.
- Компенсация всех судебных расходов, включая стоимость экспертиз, госпошлину, а также представительские расходы другой стороны.
В итоге сумма может оказаться значительной.

Как можно защитить остекленный балкон в суде

Судебная практика показывает, что владелец остекленного балкона может отстоять свои права только в исключительных случаях. Для этого необходимо подтвердить один из следующих фактов:

- Балкон был застеклен до 1 марта 2005 года — с этой даты начало действовать требование согласия собственников дома на внесение изменений в общее имущество. Однако даже в этом случае придется доказать, что остекление было согласовано с органами местного самоуправления, так как такое требование существовало и до 2005 года (см.: Первый КСОЮ — дело № 8Г-36925/2023).

- Истек 3-летний срок исковой давности для подачи иска (ст. 196 ГК РФ). Например, если балкон был остеклен в 2006 году, а другие собственники не могли не знать об этом (см.: определение ВС РФ № 307-ЭС20-1178).

- Остекление предусмотрено проектной документацией дома, и владелец лишь заменил старое остекление на новое, более современное (см.: п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ от 13 декабря 2023 г.).

Прежде чем остеклять балкон, важно внимательно изучить документы дома, проконсультироваться с юристом и убедиться в законности своих действий, сообщает источник.