Банки начали завышать ставки на «лишнюю» льготную ипотеку

Некоторые клиенты, которые взяли более одной льготной ипотеки, могут столкнуться с увеличением процентной ставки по последнему кредиту, поскольку банки уже применяют такие меры, сообщает РБК. Кредиторы утверждают, что такие случаи не являются массовыми.

Некоторые российские банки начали выявлять заемщиков, нарушивших правило "одна льготная ипотека на одного человека", и увеличивать для них ставки по кредитам. Об этом свидетельствуют отзывы клиентов Сбербанка и банка "Дом.РФ" на сайте Banki.ru. Такую же ситуацию описал канал "Ипотека и недвижимость" в Telegram о заемщике из "Сбера".

Представитель Сбербанка подтвердил этот подход, ссылаясь на условия и ограничения действующих ипотечных программ с господдержкой. "Если будет обнаружено наличие "лишней" льготной ипотеки, банк вправе повысить ставку до рыночного значения по одной из них. Мы работаем с каждым клиентом в связи с изменениями в законодательстве и после отмены с 1 июля льготной программы ипотеки с господдержкой", - отметил он.

В декабре 2023 года правительство распространило принцип "одна льготная ипотека на одного человека" на все ипотечные программы с господдержкой, а с 1 июля завершило общую льготную ипотеку на новостройки под 8% и ужесточило условия семейной ипотеки.
Вице-президент банка "Дом.РФ" Кирилл Варенцов сообщил, что случаи нарушения правила "одна льготная ипотека на одного человека" встречаются "достаточно редко", но в таких ситуациях банк "Дом.РФ" действительно увеличивает ставку для клиента по ипотечному кредиту. Он пояснил, что кредитная организация предупреждает заемщиков об этом риске.
Подобный подход применяют и другие крупные ипотечные банки.

"Мы сталкивались с таким, но это редкие случаи. Мы информируем всех клиентов, заключающих сделку с господдержкой, о том, что для второй льготной ипотеки ставка будет повышена. Пункт о таком условии включен в наши ипотечные договоры", - сообщил представитель ВТБ.

Заместитель председателя правления Абсолют Банка также считает, что случаи нарушения правила "одна льготная ипотека на одного человека" не являются массовыми. По его словам, "речь идет о менее чем 0,1% клиентов", но после рассмотрения таких случаев ставка по кредиту для заемщика повышается. Новая ставка определяется как ключевая ставка на день выдачи кредита плюс 1,5–2 процентных пункта. Обновление условий ипотеки происходит для заемщика "со следующего платежного периода после обнаружения нарушения условий выплаты". Представитель Промсвязьбанка (ПСБ) заявил, что "все попытки повторно получить льготную ипотеку выявлялись до подписания кредитного договора".

Другие крупные ипотечные банки не ответили на запросы РБК. Как появилось правило "одна льготная ипотека на одного человека".

Масштабная программа льготной ипотеки была запущена в России весной 2020 года, тогда же были упрощены условия семейной ипотеки с господдержкой. Затем появились новые, более узкие программы льготной ипотеки: например, для IT-специалистов и жителей Дальнего Востока. Запуск массовых программ льготной ипотеки привел к значительному росту спроса на ипотечные кредиты: льготную ипотеку начали брать даже в инвестиционных целях - чтобы купить жилье по более выгодным условиям и далее перепродать. Тогда не существовало ограничений на количество льготных кредитов, которые мог получить один заемщик.

«Этот вопрос вызывал большое беспокойство у правительства и Минфина, так как программы изначально были нацелены на решение конкретных задач, на поддержку семей с детьми и определенных категорий заемщиков. Когда в льготные программы стали попадать так называемые инвесторы из-за разницы в процентных ставках на рынке, это казалось несправедливым. Люди за счет бюджета не улучшали свои жилищные условия, а лишь получали дополнительный заработок. Были случаи, когда заемщик оформлял льготную ипотеку до десяти раз подряд. Поэтому было введено правило "одна льготная ипотека в одни руки"», — подчеркивает вице-президент Ассоциации банков России (АБР) Алексей Войлуков.

Сначала ограничения затронули программу "Господдержка-2020", позволяющую брать заем на новостройки под процентную ставку до 8% годовых. Начиная с 2023 года заемщик мог воспользоваться этой ипотекой только один раз, но сохранялась возможность получения кредитов по другим льготным программам.

В декабре 2023 года правительством было принято решение распространить правило "одна льготная ипотека в одни руки" на все программы господдержки. Это правило не распространяется на заемщиков, оформивших льготную ипотеку до 23 декабря 2023 года: они могут повторно воспользоваться кредитом с субсидированной ставкой. Те, кто заключил сделку после вступления изменений в силу, могут получить только одну льготную ипотеку независимо от своего статуса перед банком (заемщик, созаемщик, поручитель). Например, если в январе 2024 года пара оформила льготную ипотеку на мужа, а жена выступила созаемщиком, она уже не может получить новую льготную ипотеку. Исключение составляют семейные ипотеки: их можно оформить повторно, если в семье родился ребенок или если предыдущий льготный кредит (по любой госпрограмме) был погашен перед оформлением нового.

Программа льготной ипотеки на строящееся жилье завершилась 1 июля этого года. Семейная ипотека продлена до 2030 года, но с измененными условиями.

Почему банк может повысить ставку по "лишней" ипотеке

Постановлением Правительства в декабре также было разрешено банкам "определять стоимость предоставленного кредита в соответствии с внутренними документами", если клиент не соответствует условиям получения льготной ипотеки.

Исходя из этого, кредитная организация может изменить ставку по уже выданному кредиту с льготной на рыночную, поясняет директор юридической группы "Яковлев и партнеры" Мария Яковлева.

"Важно понимать, что банки строго придерживаются этих правил, и любые попытки обойти их могут привести к пересмотру условий кредита", — подчеркивает она. Если заемщик не согласен с изменением условий по ипотеке и считает его несправедливым, то его можно обратиться с жалобой в банк, в уполномоченные органы (Банк России), а также в суд, добавляет юрист.»

Для проверки абитуриентов на льготную ипотеку банки пользуются ЕИСЖС — Единая информационная система жилищного строительства от «Дом.РФ».

«Выданные льготные кредиты подвергаются согласованию с «Дом.РФ» — оператором главных программ. Государственная корпорация должна знать, кому и когда предоставлялась ипотека с господдержкой. «Дом.РФ» отвечает за выплату возмещения банкам за выдачу льготных кредитов», — разъясняет Войлуков. По его мнению, если после предоставления кредита выясняется, что льготная ипотека была предоставлена неверно, то компенсации за разницу процентных ставок не будет — «банк не получит ничего».

«В данной ситуации ему остается только пересчитать ставку для заемщика, у многих участников эта практика уже, как правило, прописана в контрактах», — заключает вице-президент АБР.

Проверка заемщика в БКИ и через сервис «Дом.РФ» не позволяет на 100% уменьшить риск повторной выдачи льготной ипотеки, объясняет Павлов из Абсолют Банка: «Сервис «Дом.РФ» имеет определенную задержку при загрузке предоставленного кредита, в кредитных историях нет ранжирования по льготной ипотеке для кредитора, и клиент может оформить два кредита в разных банках за один-два дня. Поэтому условия кредитного договора содержат пункты, оповещающие клиента о возможности увеличения процентной ставки по ряду причин».