История о выселении семьи с ребёнком из московской квартиры спустя шесть лет после покупки снова заставила покупателей жилья задуматься о рисках.
Как поясняет юрист Ольга Абрикосова, проблема не в ипотеке как таковой, а в недооценке глубокой проверки титула. Банк и риелтор обычно сверяют только базовые параметры: права по выписке ЕГРН, отсутствие арестов и текущих обременений. Но махинации прошлых собственников, подделки при приватизации или при покупке у города нередко вскрываются позже.
Что делать покупателю «вторички»? Во-первых, анализировать всю цепочку переходов права за 10 лет (пресекательный срок по спорам о сделках с недвижимостью) и насторожиться, если у продавца короткий срок владения (полгода-год) или частая смена владельцев. Во-вторых, дополнительно запрашивать сведения у Департамента городского имущества, если объект когда-то был муниципальным. В-третьих, тщательно читать старые договоры: там могут быть условия о пожизненном проживании третьих лиц или «отказниках» при приватизации.
Параллельно проверяют самого продавца: ФССП (исполнительные производства), сайты судов общей юрисдикции и КАД «АРБИТР», Федресурс/ЕФРСБ (банкротства), кредитную историю по согласованию. Для минимизации рисков юрист советует: нотариальная форма при сделках со долями, расчёты через аккредитив/эскроу, справки из ПНД и НД (с освидетельствованием) и, по возможности, титульное страхование (понимая его ограничения).